Die wichtigsten Versicherungen für Eigentümergemeinschaften

Die Möglichkeit an zu versichernden Schadensereignissen für Eigentümergemeinschaften ist vielfältig: Vom Wasserschaden der sich über mehrere Wohnungen verteilt, über Beschädigungen an der Fassade durch Unwetter, herabstürzende Dachziegel und dadurch verletzte Passanten, sowie natürlich als ultimatives Schadensereignis, Feuer.

Als Hausverwalter sind wir für unsere Eigentümer beratend und unterstützend bei der Auswahl der notwendigen Versicherungen zum Schutz der Immobilie und bei der Abwicklung im Falle eines Schadens tätig. In dem nachfolgenden Beitrag teilen wir unser Wissen aus der Praxis, sowie die häufigsten Probleme und Tipps, die Wohnungseigentümergemeinschaften im Zusammenhang mit Versicherungen beachten sollten.

In diesem Beitrag erfahren Sie:

1. Welche Schäden müssen zwingend versichert werden
2. Welche weiteren (sinnvollen) Versicherungen gibt es?
   2.1. Erweiterte Elementarschadenversicherung
   2.2. Glasversicherung
   2.4. Gewässerschadenhaftpflichtversicherung
3. Wer ist für den Abschluss von Versicherungen zuständig?
4. Finale Tipps & Hinweise

Laut §19 Absatz 2.3 des Wohnungseigentumsgesetzes zählt der Abschluss von Versicherungen zu den Grundaufgaben ordnungsmäßiger Verwaltung. Konkret sind demnach zwei Versicherungen verpflichtend:

• Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Wohnungseigentümer

Damit definiert der Gesetzgeber die zwei Mindestanforderungen welche Eigentümer einerseits vor dem totalen Wertverlust im Falle eines Verlustes der Immobilie (zum Beispiel durch Feuer) und andererseits bei Schäden an Dritten die durch das Gebäude beziehungsweise Grundstück verursacht werden, schützt.

Die erste Pflichtversicherung zur Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Feuerversicherung. Diese wiederum ist klassischerweise in einer Wohngebäudeversicherung enthalten.

Die Wohngebäudeversicherung umfasst Versicherungen für drei Schadensursachen:

• Feuer
• Leitungswasser
• Sturm

In der Regel ist von der verbundenen Wohngebäudeversicherung die Rede. Gemeint ist damit, dass die drei Gefahren auch einzeln versichert werden könnten, in diesem Fall jedoch in einer Police zusammengefasst sind.

Die drei versicherten Schadensursachen der verbundenen Wohngebäudeversicherung decken unter anderem folgende Gefahren ab:

Für die verbundene Wohngebäudeversicherung muss ein Gebäude nicht ausschließlich als Wohngebäude genutzt werden. Eine vertraglich festgehaltene Gewerbenutzung bis zu 50% Anteil an der Gebäudefläche ist möglich. Wenn ein Gebäude einen höheren gewerblichen Nutzungsgrad hat, ist eine gewerbliche Versicherung notwendig, die den Risikofaktoren einer Gewerbenutzung Rechnung trägt.

Die Wohngebäudeversicherung unterscheidet dabei nicht zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, sondern versichert das gesamte Gebäude. Im Schadensfall ist es Aufgabe der Hausverwaltung die Ansprüche und Forderungen der einzelnen Wohnungseigentümer zu koordinieren.

1.2 Haus- & Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (Pflichtversicherung)

Die zweite Pflichtversicherung für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Diese ist deshalb so wichtig und auch verpflichtend, weil §823 BGB folgendes definiert:

„Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“

Die Haftpflichtversicherung gilt sowohl für Personen als auch Sachschäden. Nicht versichert sind die Sachschäden an der Immobilie Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern lediglich Schäden an den Sachen Dritter.

Mögliche Schadensquellen:

• Herabstürzende Dachziegel
• Beschädigungen durch umgestürzte Bäume oder heruntergefallene Äste
• Rutschiger Hausflur
• Sturz auf dem Gehweg vor dem Haus
• Verletzungen des Hausmeisters bei

Diese und noch weitere denkbare Szenarien sind über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgedeckt.

Grobe Fahrlässigkeit vermeiden
Auch wenn die Versicherung eine gute Absicherung unter anderem gegen die genannten Schadensursachen ist, muss dennoch grobe Fahrlässigkeit vermieden werden. Abhängig von der Schwere der Schuld ist der Versicherer bei grober Fahrlässigkeit ansonsten dazu berechtigt, die Versicherungsleisten zu kürzen oder in besonders schwerwiegenden Fällen sogar zu streichen.

Ausreichende Deckungssumme
Wichtig ist die Wahl einer ausreichenden Deckungssumme. Als Mindestsumme gelten hier 3 Millionen Euro. Dadurch sind auch Schäden mit gravierenden Folgen ausreichend abgesichert.

Da es insbesondere im Rahmen von Bauvorhaben, beispielsweise bei Sanierungen und Modernisierungen zu Unfällen kommt sollte darauf geachtet werden, dass diese Ursachen mitversichert sind. Hier werden von den Versicherungsunternehmen Höchstsummen auf Basis der Baukosten festgelegt. Wir empfehlen hier mindestens 150.000 Euro.

Während die beiden oben genannten Versicherungen so etwas wie den Basisschutz für eine Immobilie darstellen, gibt es darüber hinaus noch zahlreiche weitere Versicherungen.

Die Zweckmäßigkeit ist dabei stets zu hinterfragen und hängt unter anderem von der Immobilie, der technischen Ausstattung, sowie der Risikoaversion der Eigentümer ab. Es handelt sich also immer um eine Einzelfallentscheidung. Nachfolgend möchten wir Ihnen einen Überblick über weitere Versicherungen, die für Ihre WEG relevant sein können, geben.

2.1 Die erweiterte Elementarschadenversicherung

Über die verbundene Wohngebäudeversicherung ist bereits ein wesentlicher Teil der Schadensursachen die zu einem substanziellen Wertverlust führen können abgesichert. Die nachfolgende Grafik zeigt auf Basis der Daten des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft den prozentualen Schadenaufwand nach Gefahren in den letzten 20 Jahren.

Die häufigsten Versicherungsschäden bei Immobilien

Auffällig ist der hohe Anteil an Schäden durch weitere Naturgefahren, sogenannte Elementarschäden.

Fast 10% aller versicherten Schäden an Wohngebäuden entfallen demnach auf Naturgefahren. Zugleich sind diese in der herkömmlichen Wohngebäudeversicherung nicht versichert. Hierfür wird die erweiterte Elementarschadenversicherung benötigt.

Die Elementarschadenversicherung sichert unter anderem folgende Schadensereignisse ab:

• Starkregen/Rückstau
• Hochwasser
• Schneedruck
• Erdrutsch
• Vulkanausbrüche & Erdbeben

Die erweiterte Elementarschadenversicherung ist ein zusätzlicher Baustein in der verbundenen Wohngebäudeversicherung. Das bedeutet, dass sie nicht einzeln abgeschlossen werden kann, sondern in einer Wohngebäudeversicherung mit enthalten ist.

Ob eine erweiterte Elementarschadenversicherung wiederum sinnvoll ist, hängt entscheidend von der Lage der Immobilie ab. Eine Immobilie am Ende eines Hangs in Bachlage ist deutlich gefährdeter als eine Immobilie die im oberen Bereichs einer Erhebung steht. Für die Gefahreneinschätzung gibt es ein eigenes Beurteilungssystem das sogenannte Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen, kurz ZÜRS Geo. Hierbei werden, abhängig von der potentiellen Gefährdung, 4 Risikozonen entschieden. Die Risikozonen wiederum unterscheiden sich in ihrem Hochwasserrisiko und spielen eine wichtige Rolle bei der Festlegung der Versicherungsprämie.

2.2 Die Glasversicherung

Eine weitere optionale Versicherung ist die Glasversicherung. Mit dieser Versicherung können Bruchschäden an Glasflächen des Gebäudes abgedeckt werden. Zwar sind Defekte an den Fenstern über die verbundene Wohngebäudeversicherung zum Beispiel im Falle eines Hagelschadens bereits versichert, klassische Alltagsschäden wie eine ungewollt beschädigte Scheibe oder aber auch Vandalismus sind hingegen nicht abgesichert.

Diese Gefahren übernimmt die Glasversicherung:

• Vandalismus
• Schäden aufgrund Durchzug
• Unbeabsichtigte Beschädigungen der Fensterscheiben

Die Glasversicherung kann entweder als ergänzender Baustein der Wohngebäudeversicherung oder aber separat abgeschlossen werden. Für die eigene Wohnung kann Glasbruch auch über die Hausratversicherung abgeschlossen werden.

Entschädigung im Schadensfalle
Im Falle eines Schadens werden typischerweise die Demontage des defekten Fensters, sowie die Lieferung und Montage des neuen Fensters übernommen. Man spricht in diesem Fall von einem Naturalersatz. Alternativ ist auch eine Barzahlung möglich.

Zwar gehört eine Glasversicherung zu den kostengünstigeren Versicherungsoptionen, gleichzeitig ist die Zweckmäßigkeit jedoch kritisch zu hinterfragen. Als Hausverwaltung raten wir ausschließlich bei teuren und großen Glasflächen, sowie einer überdurchschnittlich hohen Gefahr für Vandalismus, beispielsweise in Bahnhofsgegenden oder Ausgehmeilen zu dieser Zusatzversicherung.

2.3 Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung

Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung ist für WEGs interessant, die eine Ölzheizung mit angeschlossenem Öltank haben. Deshalb ist diese Versicherung auch als Öltankversicherung bekannt.

Wenn Sie in Ihrer WEG Heizöl lagern besteht die grundsätzliche Gefahr, dass gewässerschädliche Stoffe austreten und Gewässer oder Grundwasser verschmutzen.

Leistungen der Gewässerschadenhaftpflichtversicherung:

• Personen-, Sach-, und Vermögensschäden
• Abstellung der Schadensursache
• Übernahme der Schadensbeseitigung

Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung sorgt im Falle eines Ölaustritts zum Beispiel durch Leckage des Tanks oder aber ein defektes Rohr für eine Regulierung des Schadens. Auch die im Vorfeld, zur Vermeidung eines Schadens, ergriffenen Maßnahmen, sind mitversichert.

Bislang haben wir geklärt, dass es zwar eine Vielzahl von durchaus sinnvollen Versicherungen gibt, von Seiten des Gesetzgebers jedoch mit der Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zwei Pflichtversicherungen definiert worden sind, die als Mindestanforderung zwangsläufig vorhanden sein müssen.

Die entscheidende Frage lautet nun: Wer ist für den Abschluss von Versicherungen zuständig?

Als Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung übernimmt der Hausverwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft die Aufgabe einen Versicherungsschutz zu den beiden genannten Fällen zu gewährleisten.

Dies heißt jedoch wiederum nicht, dass eine Hausverwaltung eigenständig Versicherungen abschließen oder kündigen kann. Hierfür wird ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft benötigt. Eine einfache Mehrheit reicht, solange in der Teilungserklärung keine andere Regelung definiert wurde, für einen Beschluss in dieser Sache aus.

Die konkrete Verantwortlichkeit in Versicherungsfragen lautet also:

• Zuständig für Sicherstellung der Versicherung: Hausverwaltung (Als Vertreter der WEG)
• Befähigung zu Wechsel/Anpassung/Abschluss der Versicherung: Nur nach Beschluss mit einfacher Mehrheit (Andere Mehrheit kann in der Teilungserklärung festgeschrieben sein)
• Nach Außen (zum Beispiel gegenüber der Versicherung) ist keine über den Verwaltervertrag hinaus gehende Legitimation notwendig

Diese Regelung gilt unabhängig davon, um welche Versicherung es für Ihre verwaltete Immobilie geht. Auch für die Kündigung einer Versicherung benötigt die Hausverwaltung einen entsprechenden Beschluss.

Abschließend möchten wir Ihnen noch ein paar Tipps geben, die im Zusammenhang mit der Wahl der Versicherung wichtig sind.

Welcher Versicherungsgeber der Richtige ist hängt entscheidend von den individuellen Anforderungen einer WEG ab. Deshalb möchten wir Ihnen an dieser Stelle keine pauschalen Aussagen treffen, sondern stattdessen zwei grundsätzliche Empfehlungen geben

Rahmenverträge der Hauverwaltung nutzen

Grundsätzlich ist es möglich, für jede Immobilie eine eigene Versicherungspolice abzuschließen. Empfehlenswert sind jedoch Rahmenverträge über die Hausverwaltung. Hierbei schließt die Hausverwaltung für alle betreuten Objekte einen Versicherungsschutz ab. Aus Sicht der Versicherungen sind Hausverwaltungen lohnenswerte Kunden, da ein großes Portfolio an Häusern über einen Ansprechpartner abgeschlossen werden kann. Dies resultiert wiederum in Preisnachlässen, welche direkt an die WEG in Form von günstigeren Policen weitergegeben werden. Und auch für eine Hausverwaltung sind Rahmenverträge vorteilhaft, da so der Verwaltungsaufwand der aus unterschiedlichen Versicherungsgebern resultiert, erheblich reduziert werden kann.

Grundsätzliche Empfehlung:

Genauso wenig wie zu viele Versicherungen sinnvoll sind, sollte insbesondere bei der Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung für Eigentümer das erstbeste Angebot gewählt werden. Der entscheidende Hebel ist weniger die Selbstbeteiligung, als vielmehr die im Detail abgesicherten Schadensfälle. Wir empfehlen hier Basisanforderungen zu definieren und diese in den unterschiedlichen Policen genauestens zu prüfen.