So schön die kalte Jahreszeit und ein weißer Winter auch sind: Für Eigentümer ist die Schneepracht mit zusätzlichen Anforderungen verbunden. Wir klären in diesem Beitrag auf, wer die Räum- und Streupflicht hat, wie diese rechtssicher übertragen werden kann und welche lokalen Besonderheiten es gibt.
In diesem Beitrag erfahren Sie:
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentümer sind durch die Verkehrssicherungspflicht zum Winterdienst verpflichtet.
- Diese Pflicht kann an Mieter übertragen werden. Hierfür ist eine explizite Regelung im Mietvertrag erforderlich.
- Alternativ kann auch ein externer Dienstleister beauftragt werden. Die Kosten für den Winterdienst sind umlagefähig.
- Auch wenn die Winterdienstpflicht an Mieter oder Dienstleister übertragen wird, haben die Eigentümer eine sogenannte Kontrollpflicht.
- In Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein einstimmiger Beschluss für die Übertragung der Winterdienstpflichten an die Eigentümer notwendig. Für die Beauftragung eines Dienstleisters reicht eine einfache Mehrheit.
Wer ist für den Winterdienst zuständig?
Es gibt kein Gesetz welches Eigentümer explizit zum Winterdienst verpflichtet. Allerdings gilt auch rund um Schnee und Eis die Verkehrssicherungspflicht die aus § 823 Abs. 1 BGB resultiert.
Demnach tragen Sie als Eigentümer die Verantwortung für die Sicherheit des Grundtücks. Dazu zählen im Winter unter anderem geräumte und ohne Gefahr passierbare Geh- und Zuwege. Dies wird auch als Räum- & Streupflicht bezeichnet.
Ihre Pflichten als Eigentümer im Winterdienst lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Grundsätzliche Verantwortung: Sie tragen die Verkehrssicherungspflicht für Ihre Immobilie.
- Delegation der Räumpflicht: Eine Übertragung an Mieter oder externe Dienstleister ist nur mit einer vorherigen, klaren Vereinbarung möglich.
- Kontrollpflicht: Auch bei Delegation des Winterdiensts bleibt die Verantwortung zur regelmäßigen Kontrolle bei Ihnen.
Welche Anforderungen gibt es an die Räum- & Streupflicht?
Umfang und Art der Räum- & Streupflichten sind bundesweit nicht einheitlich geregelt. Stattdessen gelten kommunale Regelungen.
”Als Immobilieneigentümer sollten Sie sich die lokalen Auflagen Ihrer Gemeinde zum Thema Winterdienst ansehen. Hier sind die unterschiedlichen lokalen Anforderungen und zum Teil auch Bußgelder geregelt.
Vanessa BraunGeschäftsführerin Vonitum
Trotz regionaler Unterschiede gibt es folgende Anforderungen an denen Sie sich orientieren können.
Wann und wie oft muss geräumt werden?
- Werktags von 7:00 – 20:00 Uhr
- Sonn- & Feiertage: 8:00 (regional Abweichungen bis 9:00 Uhr üblich) – 20:00 Uhr
Die Uhrzeitangaben bedeuten, dass während des gesamten angegebenen Zeitraums geräumte Gehwege sichergestellt werden müssen. Als Eigentümer müssen Sie also gewährleisten, dass werktags ab 7:00 Uhr der Winterdienst erledigt ist. Fällt im Laufe des Tages erneut Schnee, muss der Gehweg wieder geräumt werden.
Welche Streumittel dürfen verwendet werden?
Auch hier gibt es regionale Unterschiede, zumeist sind jedoch folgende Streumittel vorgeschrieben:
- Sand
- Granulat
- Splitt
Wichtig: Das allseits bekannte Streusalz ist in den meisten Städten und Gemeinden verboten und darf nur in Ausnahmefällen wie zum Beispiel Eisregen eingesetzt werden. Auch hier empfehlen wir einen Blick in die örtlichen Verordnungen, da der Einsatz von Streusalz häufig mit Bußgeldern belegt ist.
Wie ist der Winterdienst durchzuführen?
Auch im Hinblick auf das qualitative Endergebnis gibt es bundesweit keine einheitlichen Regelungen. Typischerweise muss der Gehweg mit einer Breite von mindestens 1,00 Meter geräumt werden.
Auch der Weg zu den Müllbehältern, zur Eingangstür sowie zu eventuell vorhandenen Hydranten muss in gleicher Breite geräumt werden, um die Sicherheit jederzeit zu gewährleisten.
Zusammengefasst gelten folgende Anforderungen an die Qualität des Winterdiensts:
- Mindestens 1,00 Meter breit geräumt
- Gehwege, der Weg zur Eingangstür und zu den Mülltonnen sowie zu Feuerlöscheinrichtungen muss geräumt sein
Räum- & Streupflicht als Alleineigentümer
Als alleiniger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses können Sie frei zwischen drei Varianten des Winterdienstes wählen:
- Räum & Streupflicht selbst übernehmen
- Räum & Streupflicht an Mieter übertragen
- Externen Dienstleister beauftragen
Nachfolgend haben wir in einer kurzen Übersicht die jeweiligen Vor- & Nachteile zusammengefasst:
Option 1: Räum & Streupflicht selbst übernehmen
Diese Variante kommt unserer Erfahrung nach aufgrund des hohen Zeitaufwands für die wenigsten Eigentümer in Frage. Zudem profitieren Sie nur bei selbstgenutzten Immobilien von der Kostenersparnis durch den selbst durchgeführten Winterdienst.
- Kostengünstig (da die Kosten für den Winterdienst umlagefähig sind, macht sich die Kostenerparnis insbesondere für die Mieter oder bei selbst genutzten Immobilien bemerkbar
- Keine Koordination & Kontrolle von Dritten notwendig
- Keine Vertretung bei Abwesenheiten
- Sie müssen zu den geforderten Uhrzeiten, ggfs. auch mehrfach im Laufe eines Tages vor Ort sein
- Hoher Zeitaufwand
Option 2: Räum & Streupflicht an Mieter übertragen
Eine Übertragung des Winterdiensts an die Mieter ist grundsätzlich möglich. Wichtig ist hierfür, dass dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Ein bloßer Verweis auf die Hausordnung in welcher die Räum & Streupflichten aufgeführt sind, ist im Zweifel nicht ausreichend.
Im Mietvertrag sollte hierfür eine Vereinbarung in der nachfolgenden Art getroffen werden:
Der Mieter verpflichtet sich, die Räum- und Streupflicht auf den Gehwegen und Zuwegungen vor dem Mietobjekt sowie auf allen dazugehörigen Gemeinschaftsflächen auszuführen.
Darf der Winterdienst auf einen einzelnen Mieter oder nur gemeinschaftlich an alle Mieter übertragen werden?
Häufig ist im Internet zu lesen, dass der Winterdienst nicht auf einen einzelnen Mieter übertragen werden darf. Dies ist jedoch falsch. Die Räum- & Streupflichten können auch auf einen einzelnen Mieter übertragen werden (LG Köln, Urteil vom 24. Mai 1990, Az. 1 S 15/90.
Allerdings birgt diese Regelung zumindest Streitpotenzial, da ein Mieter hier vor Gericht argumentieren könnte, durch die alleinige Winterdienstpflicht unverhältnismäßig belastet zu sein.
Besser ist es daher, in jedem geschlossenen Mietvertrag eines Objekts eine Individualvereinbarung zum Winterdienst zu inkludieren. Darüber hinaus sollten Sie festlegen, welcher Mieter zu welchem Zeitpunkt für den Winterdienst verantwortlich ist. Hierfür empfiehlt sich ein ergänzender Winterdienstplan welcher zu jedem Zeitpunkt im Winter einen zuständigen Mieter definiert.
Materialien für Winterdienst müssen für Mieter zur Verfügung stehen
Beachten Sie auch, dass Sie Ihren Mietern die notwendigen Utensilien wie Schneeschieber und Split zur Verfügung stellen müssen, wenn Sie die Pflicht für den Winterdienst an Ihre Mieter übertragen haben.
Vor- und Nachteile der Übertragung des Winterdienstes an die Mieter
Insbesondere für kleinere Objekte mit nur wenigen Einheiten kann die Übertragung des Winterdiensts an die Mieter vorteilhaft sein. Einerseits können Sie so als Eigentümer einen Teil Ihrer Pflichten übertragen und andererseits entstehen den Mietern keine zusätzlichen Kosten.
Wichtig ist es jedoch, diese Übertragung möglichst genau im Mietvertrag festzuhalten, bestenfalls einheitlich für alle Mieter und darüber hinaus einen Winterdienstplan bereit zu stellen, um die Zuständigkeiten klar zu regeln.
- Günstiger als externer Dienstleister
- Winterdienstpflicht kann an die Mieter übertragen werden
- Insbesondere bei kleineren Objekt vorteilhaft
- Kontrollpflicht für Eigentümer bleibt bestehen
- Individualvereinbarung im Mietvertrag notwendig
- Ergänzender Winterdienstplan notwendig
Option 3: Externen Dienstleister mit Winterdienst beauftragen
Als dritte Option gibt es die Möglichkeit einen externen Dienstleister zu beauftragen. Auch bei dieser Variante übertragen Sie die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten. Insbesondere die klare rechtliche Regelung ist hier als Vorteil herauszustellen. Gleichzeitig entstehen durch einen externen Dienstleister insbesondere bei kleineren Objekten vergleichsweise hohe Kosten.
Wer trägt die Kosten für den Winterdienst?
Die Kosten für den Winterdienst sind nach § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähig, gehören also zu den Betriebskosten, die im Rahmen der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden können.
Die Vor- & Nachteile eines externen Winterdiensts
- Klare rechtliche Übertragung der Verkehrssicherungspflicht
- Die Kosten für den Winterdienst sind umlagefähig
- Kein Aufwand für Mieter
- Insbesondere bei kleineren Objekten entstehen verhältnismäßig hohe Kosten je Einheit
- Auch bei einem externen Winterdienst bleibt die Kontrollpflicht für den Eigentümer bestehen
Winterdienst – Kontrollpflichten für Eigentümer
Wir haben an dieser Stelle bereits einige Male von der sogenannten Kontrollpflicht für Eigentümer gesprochen,- doch was verbirgt sich eigentlich dahinter?
Wichtig ist dafür zu wissen, dass Sie die Räum- und Streupflicht zwar auf Ihre Mieter oder aber auch einen externen Winterdienst übertragen können, jedoch weiterhin eine Kontrollpflicht haben.
Als Vermieter müssen Sie also kontrollieren, ob der Winterdienst gemäß der oben genannten kommunalen Vorgaben erledigt wurde.
Wie oft muss der Winterdienst kontrolliert werden?
Hierzu gibt es einen Präzedenzfall aus dem Jahr 2016. Laut einem Urteil des OLG Hamm vom 16.01.2012 (AZ: I-6 U 206/11) ist eine stichprobenartige Kontrolle notwendig. Demnach müssen Sie als Eigentümer zwei- bis dreimal die Woche die Umsetzung des Winterdiensts kontrollieren.
Winterdienst in der Eigentümergemeinschaft
Im Gegensatz zu Alleineigentümern, die frei entscheiden können, wie der Winterdienst organisiert wird, ist die Situation in einer Eigentümergemeinschaft komplexer. Hier trägt die gesamte Gemeinschaft die Verantwortung, was abgestimmte Prozesse und klare Regelungen erfordert.
Grundsätze für den Winterdienst in WEGs
In Immobilien mit mehreren Eigentümern liegt die Verkehrssicherungspflicht grundsätzlich bei der Gemeinschaft. Für die Organisation des Winterdienstes kommen in der Regel vier Optionen in Betracht:
- Räum & Streupflicht selbst übernehmen
- Räum & Streupflicht an Mieter übertragen
- Hausmeister mit Winterdienst beauftragen
- Externen Dienstleister beauftragen
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine detaillierten Vorgaben zur Organisation des Winterdienstes. Der Verwalter ist jedoch verpflichtet, die Eigentümer auf ihre Verkehrssicherungspflichten aufmerksam zu machen, insbesondere im Hinblick auf Schnee- und Eisglätte. Eine eigenständige Organisation durch den Verwalter ist nur nach einem entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft möglich.
Besonderheit bei der Übernahme des Winterdiensts durch WEGs
Auch bei Immobilien mit mehreren Eigentümern gibt es die Möglichkeit, den Winterdienst innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu erledigen. Hierfür ist ein entsprechender Beschluss notwendig.
Wichtig: Eigentümer können nicht gegen Ihren Willen zum Winterdienst verpflichtet werden. Sollte Ihre WEG beschließen, den Winterdienst selbst zu erledigen, ist hierfür ein einstimmiger Beschluss notwendig. Sollte ein Eigentümer gegen den Beschlussantrag den Winterdienst innerhalb der WEG selbst zu übernehmen stimmen, reicht diese einzelne Gegenstimme aus, um den Beschluss zu verhindern. Hierzu gibt es ein Urteil des BGH vom 09.03.2012.
Empfehlung:
Wir raten von einer internen Organisation des Winterdienstes durch die Eigentümergemeinschaft ab. Die praktische Umsetzung ist oft schwierig, insbesondere wenn nicht alle Eigentümer bereit sind, diese Aufgabe zu übernehmen.
Übertragung auf Mieter in WEGs
Die Übertragung des Winterdienstes auf die Mieter ist in WEG-geprägten Mehrfamilienhäusern ebenfalls problematisch. Unterschiedliche Mietverträge und potenzielle Uneinigkeit zwischen den Parteien machen diese Lösung in der Praxis unattraktiv.
Empfohlene Regelungen des Winterdiensts in WEGs
1. Beauftragung eines Hausmeisters mit dem Winterdienst:
Eine häufig praxistaugliche Lösung ist, den Winterdienst durch einen bereits beauftragten Hausmeister erledigen zu lassen. Dies ist oft kostengünstiger als ein externer Dienstleister und bietet den Vorteil eines etablierten Vertrauensverhältnisses.
Wichtig: Die Übernahme der winterlichen Verkehrssicherungspflichten muss auch bei einem vorhandenen Hausmeistervertrag klar und explizit vereinbart werden. Eine mündliche Beauftragung ist nicht ausreichend.
2. Beauftragung eines externen Dienstleisters:
Diese Option gewährleistet eine klare rechtliche Übertragung der Verkehrssicherungspflicht.
Insbesondere bei größeren Objekten oder fehlendem Hausmeisterdienst ist dies eine zuverlässige und rechtssichere Wahl. Analog zu den Regelungen für Alleineigentümer können auch in einer Eigentümergemeinschaft die Kosten für den Winterdienst im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
Konsequenzen bei Vernachlässigung des Winterdienstes
Abschließend möchten wir an dieser Stelle nochmals eindringlich warnen, die Organisation des Winterdiensts zu vernachlässigen.
Wenn Sie als Eigentümer den Winterdienst nicht ordnungsgemäß organisieren, drohen ernsthafte Konsequenzen. Durch die Verkehrssicherungspflicht gemäß § 823 Abs. 1 BGB haften Sie für Schäden, die durch Unfälle aufgrund von Schnee und Eis entstehen.
Gerichtsurteile zur Haftung
Ein bekanntes Beispiel ist ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (Urteil vom 16.01.2007, Az. 9 U 146/06). In diesem Fall wurde eine Hauseigentümerin für einen Sturz auf einem vereisten Gehweg haftbar gemacht, da sie ihrer Streupflicht nicht nachgekommen war. Die Klägerin erlitt schwerwiegende Verletzungen und erhielt Schmerzensgeld sowie die Erstattung von Behandlungskosten in Höhe von insgesamt 15.000 Euro
Auch die Wichtigkeit der Kontrollpflicht sollte nicht unterschätzt werden. Ein Urteil des Landgerichts Coburg vom 06.05.2011, Az. 33 S 24/11 zeigt, dass auch Eigentümer, die den Winterdienst an Dritte übertragen haben, haftbar gemacht werden können, wenn sie ihre Kontrollpflicht vernachlässigen. In diesem Fall musste der Eigentümer mehrere Tausend Euro Schadensersatz leisten, da der beauftragte Dienstleister die Räumung nicht ordnungsgemäß durchgeführt hatte und keine Kontrolle durch den Eigentümer stattgefunden hat.
Fazit
Sollte es trotz aller Vorsichtsmaßnahmen zu einem Schaden kommen, ist die korrekte Versicherung Ihrer Eigentümergemeinschaft notwendig. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung greift bei Personen- & Sachschäden die durch winterliche Unfälle entstehen. Allerdings ist der Versicherungsschutz nur gültig, wenn keine grobe Fahrlässigkeit, zum Beispiel durch eine vernachlässigte Kontrollpflicht vorliegt.
Sprechen Sie Ihren Hausverwalter bestenfalls frühzeitig im Jahr an, um eine rechtssichere und praxistaugliche Lösung für die Winterzeit zu organisieren.
Wir hoffen Ihnen mit diesem Beitrag zum Thema Winterdienst weitergeholfen zu haben und wünschen Ihnen einen hoffentlich schadenfreien Winter!
