Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument für die Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie stellt die rechtliche Grundlage für sämtliche Aktionen der Verwaltung und der Eigentümergemeinschaft dar.
In diesem Beitrag erfahren Sie die Bedeutungen und Inhalte der Teilungserklärung.
- Bedeutung
- Inhalte
- Verteilung der Miteigentumsanteile
- Nachträgliche Änderungen
- Häufige Fragen
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentümergemeinschaften haben zukünftig die Wahl zwischen drei Versammlungsformen: Präsenz, Hybrid und rein virtuell.
- Für die Einführung der rein digitalen Versammlungsform ist ein entsprechender Beschluss mit einer Dreiviertelmehrheit notwendig.
- Der Beschluss gilt zunächst für drei Jahre. Sollte darüber hinaus eine rein virtuelle Versammlung gewünscht sein, ist ein erneuter Beschluss notwendig.
- Bis einschließlich 2028 muss dennoch zunächst weiterhin jährlich eine Versammlung in Präsenz stattfinden. Allerdings können die Wohnungseigentümer mittels einstimmiger Beschlussfassung hierauf verzichten.
- In einer virtuellen Versammlung getroffene Beschlüsse sind auch vor 2028, unabhängig ob eine Präsenzveranstaltung stattfindet, bindend.
1. Bedeutung
Die Teilungserklärung ist die Basis für die Schaffung von Sondereigentum. Sie ermöglicht die rechtliche Aufteilung einer Immobilie in mehrere Miteigentumsanteile, die dann als Sondereigentum an Wohnungen oder als Teileigentum an nicht wohnwirtschaftlich genutzten Räumen verkauft werden können. Die Teilungserklärung stellt die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Miteigentümer und die Hausverwaltung dar.
Die nächsten fünf Punkte behandeln eingehend die relevante Bedeutung der Teilungserklärung.
- Schaffung von Sondereigentum: Die Schaffung von Sondereigentum wird durch die Teilungserklärung ermöglicht, welche die Aufteilung eines Gebäudes in rechtliche Einheiten erlaubt, die dann bestimmten Eigentümern zugeordnet werden können. Diese Einheiten, wie Wohnungs- und Teileigentum, befinden sich im Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer, die das exklusive Nutzungs- und Verfügungsrecht darüber besitzen.
- Regelungen zum Gemeinschaftseigentum: Zusätzlich zum Sondereigentum existiert das Gemeinschaftseigentum, welches von allen Miteigentümern gemeinschaftlich genutzt und verwaltet wird. Hierzu zählen die wesentlichen Bestandteile der Gebäudestruktur und die von der Gemeinschaft genutzten Bereiche, wie zum Beispiel Treppenhäuser, Fassaden, Dächer oder technische Systeme wie Heizungs- und Aufzuganlagen. In der Teilungserklärung wird definiert, welche Bereiche des Gebäudes oder des Grundstücks zum Gemeinschaftseigentum zählen und somit von allen Eigentümern gemeinsam verwendet werden müssen.
- Grundlage für das Zusammenleben: Die Teilungserklärung ist die Basis für das Zusammenleben und die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Sie enthält Regelungen darüber, wie das Eigentum genutzt werden darf, wie Abstimmungen in der Eigentümerversammlung erfolgen und wie Entscheidungen getroffen werden. Damit dient die Teilungserklärung als rechtlicher Rahmen für das Verhältnis zwischen den Miteigentümern.
- Eintragung im Grundbuch: Eine Teilungserklärung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Erst durch diese Eintragung wird die Aufteilung rechtlich wirksam. Für jeden Miteigentümer wird ein separates Grundbuchblatt angelegt, auf dem das jeweilige Sondereigentum eingetragen ist. Diese Eintragung ist entscheidend, da sie die Rechtsverhältnisse für alle Beteiligten und auch für Dritte, wie beispielsweise Banken, nachvollziehbar macht.
- Verbindlichkeit: Die Teilungserklärung ist für alle Eigentümer verbindlich, da sie im Grundbuch verzeichnet ist. Dies bedeutet, dass alle aktuellen und zukünftigen Eigentümer an die Bestimmungen der Teilungserklärung gebunden sind. Eine Änderung der Teilungserklärung erfordert einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft sowie eine notarielle Beurkundung.
2. Inhalte
Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Sie definiert verschiedene Aspekte des gemeinschaftlichen Zusammenlebens und bildet ein verbindliches Regelwerk für die Eigentümer und die Hausverwaltung.
Im Folgenden werden die wesentlichen Inhalte einer Teilungserklärung detailliert dargelegt.
In der Teilungserklärung werden Miteigentumsanteile definiert, die dem Sondereigentum zugewiesen werden. Üblicherweise richten sich diese Anteile nach der Größe der Sondereigentumseinheiten, allerdings ist dies nicht obligatorisch. Es kann also sein, dass eine Eigentumswohnung 40m² und eine andere 60m² umfasst, aber beiden Wohnungen dennoch jeweils 500/1000 Miteigentumsanteile zugeordnet werden.
“Ein Tipp aus der Praxis: Beim Erwerb von Wohnungseigentum und/oder Teileigentum sollten Sie die Miteigentumsanteile im Verhältnis zur tatsächlichen Größe der Sondereigentumseinheit im Vergleich zur Gesamtgröße des Objekts prüfen. Diskrepanzen können sonst zu langfristigen Folgekosten führen.”
2. Der Aufteilungsplan
Häufige Fragen
Warum verursachen unterschiedliche Miteigentumsanteile variierende Folgekosten?
Die Miteigentumsanteile bestimmen künftige Zahlungen für beispielsweise Renovierungsarbeiten oder die Anschaffung von Gartengeräten. Zudem legen sie fest, welchen finanziellen Beitrag jede Einheit zur Instandhaltungsrücklage oder zu Versicherungen leistet.
Ein überhöhter Miteigentumsanteil kann rasch zu ungerechtfertigten Mehrkosten in Höhe von mehreren tausend Euro führen.
Können Miteigentumsanteile nachträglich verändert werden?
Ja, Miteigentumsanteile können nachträglich mit der Zustimmung aller ebenfalls betroffenen Parteien angepasst werden. Hierzu bedarf es einer notariellen Einigung und einer Grundbucheintragung der Änderung.
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